Afectación a Vivienda - Preguntas frecuentes


¿Quiénes pueden solicitar la afectación a vivienda?

La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
También puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

¿Puede afectarse a Vivienda por vía judicial?

Sí, la afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

¿Cuántas viviendas puedo afectar al régimen?

Puede afectarse al régimen un solo inmueble siempre que sea destinado a vivienda. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

¿Donde se inscribe?

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales

¿Quiénes son beneficiarios de la afectación a Vivienda?

Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

¿Es necesario que se habite la Vivienda?

Sí, es necesario que exista habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

¿Si ya tengo afectada una vivienda al régimen, puedo sustituir ese beneficio a otra vivienda o al dinero que obtenga de la venta o indemnización del inmueble afectado?

Sí, la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y también a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

¿Cuál es el principal efecto o consecuencia que genera tener afectado un inmueble a Vivienda?

El efecto principal es que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

¿Puede transmitirse la vivienda afectada al régimen?

Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

¿Puede embargarse el inmueble?

No, pero los frutos sí son embargables y ejecutables si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

¿Debo abonar algún impuesto o tasa para poder afectar mi inmueble a Vivienda?

No, ya que los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación están exentos de impuestos y tasas.

¿Si efectúo el trámite a través de un profesional, debo abonar honorarios?

Sí, pero sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.

¿Quiénes pueden solicitar la desafectación del inmueble a Vivienda?

La desafectación procede:
a) A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) A instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.

¿Puede afectarse a Vivienda un inmueble rural?

Sí, pero siempre que el inmueble rural no exceda de la unidad económica de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.

La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
También puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

¿Puede afectarse a Vivienda por vía judicial?

Sí, la afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

¿Cuántas viviendas puedo afectar al régimen?

Puede afectarse al régimen un solo inmueble siempre que sea destinado a vivienda. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

¿Donde se inscribe?

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales

¿Quiénes son beneficiarios de la afectación a Vivienda?

Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

¿Es necesario que se habite la Vivienda?

Sí, es necesario que exista habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

¿Si ya tengo afectada una vivienda al régimen, puedo sustituir ese beneficio a otra vivienda o al dinero que obtenga de la venta o indemnización del inmueble afectado?

Sí, la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y también a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

¿Cuál es el principal efecto o consecuencia que genera tener afectado un inmueble a Vivienda?

El efecto principal es que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

¿Puede transmitirse la vivienda afectada al régimen?

Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

¿Puede embargarse el inmueble?

No, pero los frutos sí son embargables y ejecutables si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

¿Debo abonar algún impuesto o tasa para poder afectar mi inmueble a Vivienda?

No, ya que los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación están exentos de impuestos y tasas.

¿Si efectúo el trámite a través de un profesional, debo abonar honorarios?

Sí, pero sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.

¿Quiénes pueden solicitar la desafectación del inmueble a Vivienda?

La desafectación procede:
a) A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) A instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.

¿Puede afectarse a Vivienda un inmueble rural?

Sí, pero siempre que el inmueble rural no exceda de la unidad económica de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.