Una fiduciaria deberá pagar más de 100 millones de pesos a una jubilada por aplicar cláusulas abusivas para recibir un departamento que ya se le había asignado y del que había pagado el 70 por ciento. Así lo determinó un fallo del fuero Civil firmado por la jueza María Eliana Reynals, quien ponderó que la demandante es una persona mayor y con discapacidad, y que “había planificado durante años el acceso a una vivienda y seguía alquilando”.

La mujer se había incorporado en 2017 a un fideicomiso destinado a la adquisición de una unidad habitacional, mediante aportes mensuales. En 2019 le fue adjudicado un departamento de un dormitorio ubicado en la ciudad de Neuquén. Sin embargo, cinco años después, cuando debían entregarlos, la empresa le exigió que incorporara dos garantes que firmaran un pagaré por el valor total de la operación.

Pese a que los ofreció, fueron rechazados sin una explicación clara. La mujer también propuso constituir una hipoteca sobre el mismo inmueble como garantía real, alternativa que tampoco fue considerada por la fiduciaria. Ante esa situación, inició la demanda por resolución contractual, restitución de lo abonado, daño moral y daño punitivo.

La empresa, que recurrió la sentencia de primera instancia, negó haber incumplido el contrato. Sostuvo que la posibilidad de financiar el saldo estaba sujeta a que la interesada reuniera condiciones mínimas del mercado financiero y crediticio, y que la entrega anticipada dependía de la presentación de garantías suficientes. 

La jueza encuadró el caso como una relación de consumo y rechazó el argumento de la firma. Subrayó, además, que el conflicto debía analizarse no sólo desde la Ley de Defensa del Consumidor, sino también desde las convenciones internacionales de protección de personas con discapacidad y personas mayores.

El fallo puso el eje en una de las previstas en el convenio de asignación: “No es clara en cuanto a la garantía exigida ni al monto por el que ella debe ser prestada, ambos extremos operan como una dificultad adicional para la consumidora al tiempo de cumplir dicho compromiso”.

Para la magistrada, la redacción generó una dificultad adicional para la consumidora y amplió indebidamente los derechos de la proveedora. En ese sentido, sostuvo que, si se prometía el acceso a una vivienda al finalizar el pago de las cuotas, la consumidora debía conocer desde el inicio cuáles eran las condiciones reales para obtenerla. “No resulta admisible una exigencia posterior relacionada con condiciones que se conocían desde el inicio que el consumidor no reunía, tales como sus ingresos, ni que se haya explorado la posibilidad con que contaba de tener garantes ´elegibles´ según el criterio de la proveedora”, añadió.

También valoró que la mujer había sostenido un vínculo contractual de larga duración, con más de cinco años de pagos propios. De acuerdo con la documentación agregada, había abonado 221 cuotas y realizado adelantos, lo que representaba aproximadamente el 71,75% del valor comprometido.

Para calcular la restitución, se tomó como base una pericia de tasación sobre el valor actual de la unidad. A partir del porcentaje efectivamente abonado y del valor de mercado estimado, la sentencia fijó en 91.409.955 de pesos la suma que la fiduciaria debía devolver por el contrato frustrado. Además, reconoció 5.500.000 por daño moral, al considerar probado el impacto que el incumplimiento generó en la actora. El fallo tuvo en cuenta la angustia, la incertidumbre y la frustración de la expectativa habitacional.

Además, la jueza aplicó daño punitivo. Para ello ponderó que no se trataba de un incumplimiento aislado, sino de una conducta reiterada vinculada a la omisión del deber de información y al uso de cláusulas previamente cuestionadas. También valoró antecedentes judiciales y administrativos contra la misma empresa.