Dos emprendedoras que instalaron una casa de té y vivero en un inmueble de Plottier lograron que un fallo reconociera que la relación que mantenían con los propietarios era, en los hechos, un contrato de alquiler, pese a que el único documento que habían firmado había sido un comodato. 

Las mujeres sostuvieron que desde el comienzo de la relación con el titular de la propiedad, habían acordado una locación comercial y que el comodato había sido utilizado provisoriamente para facilitar trámites y habilitaciones mientras se formalizaba el alquiler. Los propietarios, en cambio, afirmaron que ese comodato era el único contrato existente y que, una vez vencido, correspondía devolverles la propiedad.

El conflicto se profundizó porque las dos mujeres realizaron inversiones para acondicionar el lugar. Según plantearon en la demanda, hasta ese momento la relación había sido normal, pero surgieron diferencias sobre las condiciones económicas cuando vieron que el negocio prosperaba. Entonces, desconocieron la existencia del alquiler.

“El arrepentimiento unilateral no tiene amparo legal”

La jueza civil María Eliana Reynals entendió que la prueba demostraba que el comodato no reflejaba la verdadera relación entre las partes.

Entre otros elementos, valoró que los propietarios habían autorizado a una inmobiliaria a ofrecer el inmueble en alquiler, que las ocupantes recibieron las llaves, hicieron pagos periódicos a una cuenta de una de las propietarias, desarrollaron allí una actividad comercial e hicieron inversiones para adaptar el lugar. También tuvo en cuenta la documentación y los testimonios producidos durante el juicio.

Para la magistrada, los pagos periódicos eran incompatibles con la naturaleza gratuita de un comodato y constituían un principio de ejecución de una relación onerosa. El documento firmado aparecía, entonces, como una etapa transitoria mientras se avanzaba hacia la formalización definitiva del alquiler.

La sentencia de primera instancia indicó que quien autorizó la entrega del inmueble, recibió pagos y permitió mejoras y habilitaciones, no podía luego invocar su arrepentimiento para evitar documentar la relación. La jueza hizo lugar a la demanda y ordenó a los propietarios formalizar por escrito el contrato de locación. También contempló las dificultades que habían tenido las ocupantes por los cortes de servicios y la documentación necesaria para la habilitación comercial.

La Cámara confirmó que era un alquiler, pero el plazo ya había vencido

Los propietarios recurrieron la decisión. Su principal argumento fue que no podía transformarse judicialmente en alquiler un vínculo que las propias partes habían documentado expresamente como comodato. Remarcaron, además, que las ocupantes trabajaban en el ámbito inmobiliario y conocían las diferencias entre ambos contratos.

La Sala III de la Cámara de Apelaciones, integrada por Gabriel Ciucci y Juan Manuel Menestrina, confirmó el aspecto central del fallo: aunque existiera un comodato firmado, había que analizar la relación contractual en su conjunto y atender también al comportamiento posterior de las partes.

El tribunal destacó especialmente los depósitos mensuales recibidos por los propietarios. Para los camaristas, esos pagos constituían el comienzo de ejecución de un contrato oneroso y no gratuito. Por eso concluyó que “la voluntad real de las partes fue celebrar un contrato de locación”.

Sin embargo, modificaron parcialmente el fallo de Reynals. Consideraron que no existían pruebas suficientes para establecer que las partes hubieran pactado un plazo superior al mínimo legal aplicable. Como ese período ya había transcurrido para cuando se resolvió la apelación, declaró que la pretensión de obligar a los propietarios a firmar el contrato se había vuelto abstracta.